Freitag, 18. Januar 2013

Die Verzinsung einer Anlegerwohnung in Wien

Das maue Wirtschaftswachstum, die Sparmaßnahmen und politisch schwer durchzusetzende Steuererhöhungen werden wohl nicht ausreichen um unseren Schuldenberg abzutragen. Eine weitere Option der Schuldensenker ist, die Inflationsrate zu erhöhen und gleichzeitig die Verzinsung unter der Teuerungsrate zu belassen. Somit werden die Schuldenstände pauschal entwertet. Das ist eine Art Massensteuer, die bereits eingehoben wird, wenn auch im kleinen Stil. Die Inflationsrate für 2012 war 2,2%. Das ist etwas mehr als ein Sparbuch abwirft, das auf ein Jahr gebunden ist, von AAA-Staatsanleihen ganz zu schweigen. Trübe Aussichten für Sparer. Die Suche nach Anlagemöglichkeiten, die den erwarteten „Wertverlust“ zumindest einschränken sollen, ist im vollen Gange.
Viel Geld fließt seit Krisenbeginn in Immobilien. Primär sind Ballungszentren betroffen. Ein Anleger möchte ja schließlich fungibel bleiben und im ländlichen Raum gibt es meist keinen Markt. Folglich sind die städtischen Immobilienpreise seit dem Krisenbeginn im Herbst 2008 massiv angestiegen, in Teilen der Wiener Innenstadt um über 100%. Auch Mieten verteuerten sich, letztes Jahr im nationalen Durchschnitt um 4,4% (lt. ZIB um 13 Uhr vom 16.1. 2013).
In den Immobilienbeilagen der Zeitungen finden wir vermehrt die „Anlegerwohnungen“. Man legt sein Geld also nicht auf ein Konto, sondern kauft eine Wohnung und vermietet diese. Vergleichen wir nun diese Anlage mit einem klassischen Sparbuch. Im Gleichgewicht sollte die Miete, nach Berücksichtigung von diversen Nebenkosten eine gleich hohe Verzinsung bringen wie ein Sparbuch. Ich hab mich gefragt, ob das für Anleger wirklich ein Geschäft ist? Schaffen sie den Werterhalt durch die Umschichtung in Immobilien?

Die Antwort ist weniger klar als ich ursprünglich gedacht habe: „Es ist grenzwertig“. Die errechneten Wohnungsrenditen liegen in der Nähe der Sparbuchverzinsung. Kostspielige Hausverwaltungen sind nicht mitberücksichtigt. Im 1 Bezirk ist eine Wohnungsanlage im Segment 50-80 m² derzeit eine Wertvernichtung, in vielen anderen Bezirken ist das beinahe der Fall. Zieht die Inflation an, ist es quasi überall vorbei mit dem Werterhalt. Bei den Kaufpreisen scheint nicht mehr viel Luft nach oben. Außer natürlich die Mieten steigen stark an. Dies sind aber deutlich mehr „sticky“ als die Kaufpreise (mehr dazu das nächste Mal).

Geht es so weiter, kommt es zu einer Immobilienblase. Das mag langfristig orientierte neureiche Russen nicht stören. Die wollen ihr Vermögen diversifizieren und können warten. Weniger auch den wohlhabenden Griechen, die ihr Geld vor dem staatlichen Zugriff entziehen. Für die heimischen Anleger, die vor einem drohenden Wertverlust in eine oder zwei Wohnungen gehen, rechnet sich das jedoch kaum. Gefährlich kann es für kreditfinanzierte Käufe werden, v.a. für jene, die nicht vom Käufer bewohnt werden. Brisant ist die Rolle der Großbanken. Kaum eine, die keinen boomenden Immobilienzweig betreibt. 

Zum Abschluss eine Anekdote. Ein wohl betuchter pensionierter Bekannter von mir ging kürzlich auf seine Hausbank um aus Neugierde zu erfragen, wie er in diesen unsicheren Zeiten Geld veranlagen könnte. Der Sachbearbeiter hat ihm zu einem Wohnungskauf geraten. Nicht nur eine Wohnung. Natürlich gleich mehrere, weil man müsste diversifizieren. Mein Bekannter meinte, so viel Geld hätte er nicht, eine Wohnung reicht. „Nein, nein“, erwiderte der Bankangestellte, „dann könnten Sie ja einen Kredit aufnehmen“. Einem Mitte-60er, der Geld veranlagen will, zu einer Verschuldung zu raten, ist eine Frechheit. Insbesondere dann, wenn man versucht ihm das Risiko einer Immobilieninvestition der eigenen Bank anzudrehen. Und das bei Anzeichen einer Spekulationsblase. Hoffentlich war das ein Einzelfall. Er lehnte übrigens dankend ab.

_________________________________________________________________________________________
Und nun die Berechnungsdetails und die Zahlen für Detailverliebte:
Zuerst habe ich die durchschnittlichen Immobilienpreise der Kategorie 51-80 m² für Miete wie Kauf vom 28.1.2012 für Wien betrachtet. Die Zahlen basieren auf online gestellten Werten, also der jeweiligen Verhandlungsbasis. Die Werte sind etwas nach oben verzerrt, vermutlich die Kaufpreise ein wenig stärker als die Mieten, aber sei’s wie’s sei. Wir nehmen einfach an, dass die Abweichungen nach oben für Mieten wie für Quadratmeterpreise gleich sind.

Die Verzinsung der Wohnung benötigen wir den jährlichen Nettomietzins, also jenen Betrag, der vom Mieter für die Überlassung der Wohnung an den Vermieter geht. Nehmen wir nun an, dass Mieten nicht regelmäßig einlangen und Reparaturen anfallen. Pauschalieren wir diese Kosten mit 15% der jährlichen Miete. Nebenbei sei angemerkt, dass der Mieter zusätzlich noch Betriebskosten, Abgaben etc. zahlt.

Mieteinkünfte sind zu versteuern. Sie unterliegen der Einkommenssteuer. Warum die Immobilienverzinsung für Private kein Kapitalertrag ist, sondern als Einkommen zählt, weiß ich nicht. Nehmen wir nun an, dass jene Damen und Herren, die Wohnungen vermieten, zu den Gutverdienern dieses Landes zählen. Für diese greift der Grenzsteuersatz von 38,33%. Die Bemessungsgrundlage ist der Nettomietzins, von dem man einige Abzüge machen kann: Abschreibung auf die Wohnung (1,5% vom Anschaffungswert plus Kaufnebenkosten), Herstellung & Instandhaltung, Zinsen für allfällige Kredite, Werbungskosten inkl. Rechtsberatung etc. Nehmen wir die Kaufnebenkosten mit 10% an, den Rest setzen wir der Einfachheit halber mit Null.
Der Mittelwert der Renditen nach Steuern liegt bei 2.86%. Das ist besser als ein Sparbuch. Der Anleger muss sich jedoch um die Wohnungsverwaltung kümmern. Würde man eine professionelle Wohnungsvermietung beauftragen (was ratsam ist wenn man nicht gerade Mietrechtsexperte ist), sinkt die Rendite nochmals deutlich ab. Wie weit, hängt von der gewählten Verwaltung ab. Das Honorar lt. Verbandsempfehlung beträgt im Regelfall 10% des Bruttomietzins.
Wenn wir die Mieterträge nach Steuern nun mit dem Kaufpreis inkl. Nebenkosten in Beziehung setzen, erhalten wir über die Bezirke folgende Verzinsung:

Kommentare:

  1. Gunther Tichy meint in einem Kommentar im Standard, dass die staatlich verordnete Schuldensteuer zu kurz gegriffen sei und es eigentlich um den Veranlagungsmarkt in Europa geht:
    http://derstandard.at/1360161028122/Schreckgespenst-finanzielle-Repression

    Der derzeitige Zins-Inflations-Spread mag andere Ursachen haben. Ich glaube dennoch, dass die Schuldner nicht unglücklich über eine "finanzielle Repression" wären. Die expansive Geldpolitik kann mittelfristig durchaus zu deutlich höherer Inflation führen und dann wird sich zeigen wie Notenbanken in ihrer Zinssetzung reagieren.

    AntwortenLöschen
  2. Was sie hier Schreiben lässt wesentliche Aspekte aus durch die Renditen bei Immobilien erwirtschaftet werden.

    Wenn es so wäre wie sie Beschreiben, dann hätten wir vielleicht auch die sozialen Probleme nicht die durch den Immobilienmarkt entstehen.

    Leider aber werden die Gewinne von Immobilienspekulanten massiv mit Steuersubventionen finanziert. Sprich, die Menschen die einen immer größeren Anteil ihrer Einkommen für Mieten aufbringern müssen, bezahlen auch noch die Gewinne der Immobilienbesitzer in Form von Steuersubventionen an die Hausbesitzer.

    siehe dazu diese Studie der ISW München:
    http://www.isw-muenchen.de/download/wohnen-clsch.pdf

    Daraus berechnung der Kapitalrendite für Immobilien:
    Ermittlung der Kapitalrendite

    bei einem Steuersatz von
    38 % 42 % 45 %
    Steuersubvention aus 16,03 Euro =

    6,09 EUR 6,73 EUR 7,21 EUR
    plus Mietüberschuss
    0,55 EUR 0,55 EUR 0,55 EUR
    = monatlich:
    6,64 EUR 7,28 EUR 7,76 EUR
    = jährlich:
    79,68 EUR 87,36 EUR 93,12 EUR
    Auf das eingesetzte Eigenkapital von 625 EUR
    pro qm ist das eine Kapitalrendite von

    12,8 % 14,0 % 14,8 %

    Wegen der niedrigeren Gebäudeabschreibung nach 10 Jahren sinkt zwar die Kapitalrendite, doch
    durch regelmäßige Mietsteigerungen wird diese Einbuße mehr als ausgeglichen.

    AntwortenLöschen
  3. Verstehe ich nicht so ganz.

    AntwortenLöschen